전대차계약 사업자등록 주의할 점

무인매장 창업을 위해 상가를 알아보고 항아리 상권인 괜찮은 상가자리를 찜해놓고 계약과정에서 알게 된 전대차계약에 따른 여러 가지 이슈들 때문에 오랜만에 블로그에 정리해 보았습니다. 전대차계약에 대해 잘 모르실 것 같은데 쉽게 말하면 전대차는 기존 임차인이 상가를 분할해서 또 다른 임차인에게 임대를 하는 방법입니다. 이렇게 하는 이유가 여러 가지 있겠지만, 임차인 혼자 임대료 및 관리비가 부담스러울 수도 있고 임차인이 임차물에 투하한 많은 자본을 임대차 기간 만료 전에 회수하기 위한 방법으로도 이용되고 있다고 하는데 제가 임차한 상가는 전자인 경우인 것 같았습니다.

 

 

좋은 자리라고 생각해서 상가를 임대했지만 전대차계약으로 인해 활용하는데 제약이 따르긴 하지만 부근의 상가 월세에 비해 저렴하고, 권리금도 없는 1층 매장이라 제가 영업하고자 하는 목적에는 부합하는 것 같아서 전대차계약이지만 상가계약을 진행했습니다.

 

전대차계약으로 인해 여러가지 걱정되는 부분들도 있겠지만 상가 자리가 좋고 월세, 관리비 등 고정비용 지출을 줄일 수 있다면 전대차계약 물건으로 창업을 시작해 보시는 것도 추천드리는데, 전대계약에 따른 사업자등록 및 유의사항에 대해 제가 경험한 부분들 정리했으니 참고하세요.

 

전대차계약 뜻

전대차계약이 무엇인지 앞에서 짧게 설명했지만 설명이 필요하겠지요. 전대차계약에 대해 정리하면 다음과 같습니다.

 

임차인이 임차물에 많은 자본을 투자해 임대차기간 만료 전에 회수하기 위한 방법이다. 민법상 원칙적으로는 전대차를 금지하고 있는데, 임대인의 동의가 필요하다는 조건을 달고 있다. 임차인이 무단으로 전대차를 할 경우 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만 건물을 임차했을 경우 건물의 일부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외이다. 적법한 전대차의 경우, 임대인과 임차인 간에는 종전의 관계가 유지되고 임차인과 전차인 간에는 새로운 임대차관계가 성립된다. 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 무단 전대된 경우에도 당사자간의 전대차계약은 유효하므로 전대인은 전차인에게 대하여 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담하는 반면 차임청구권을 가지며, 전차인은 전대인에 대한 관계에서 유효한 임차권을 취득한다. 그러나 그 임차권으로 임대인에게 대항할 수 없다.

 

짧은 설명이지만 핵심은 다 있는 것 같습니다.

1. 법적으로 전대차를 금지하지만, 임대인의 동의가 필요하다.

2. 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸되지 않는다.

3. 전차인은 전대인에 대한 관계에서 유효한 임차권이 있지만, 그 임차권은 임대인에게 대항할 수 없다.

 

전대차계약에 대한 핵심 포인트 입니다. 

 

전대차 사업자등록

전대차계약의 핵심 포인트를 보면 임대인의 동의를 받아야 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 전대차계약을 임대인 동의가 없이도 진행할 수 있는 만큼 저처럼 전대차계약을 통해 사업자등록을 하고자 한다면 임대인 동의를 꼭 받으신 매물이어야 합니다. 

 

저도 홈택스를 이용해 사업자등록신청을 했고 하루 만에 사업자등록증을 발급받을 수 있었는데, 첨부서류로 전대인과 체결한 부동산 전대차 월세계약서와 전대차 임대인 동의서를 함께 제출했습니다.

 

전대차 임대인 동의서는 원본 또는 팩스, 사진으로라도 받아서 제출하시면 됩니다. 공무원의 업무절차는 담당자에 따라 다른만큼 동의서를 첨부하지 않더라도 사업자등록을 해주는 경우도 있겠지만 보완서류 제출하라고 연락이라도 오면 사업자등록 일정이 지연될 수 있으니 미리 준비해 놓으면 좋겠습니다.

 

전대차 상가계약 유의사항

전대차계약 상가를 계약할 때 꼭! 그리고 확인 받으실 부분은 임차인 계약에 따른 계약해지 조건입니다. 상가임대차 보호법으로 임대인이 동의한 계약을 보호받을 수 있지만, 복잡한 계약관계인만큼 이를 제대로 주장하려면 임대인과 협의를 해야 하는데 법적으로 대항할 수 없다고 하는 만큼 긴 싸움이 될 수 있습니다.

 

저는 그래서 계약시 2년은 보장하도록 요구했으며, 계약서 특약사항으로 기입해 달라고 했습니다. 최대한 특약사항으로 안전장치를 설정해 놓으신 후 계약을 진행하시길 추천드립니다. 샵인샵으로 많은 분들이 전대차계약을 진행하 실 것으로 예상되는데 유의사항은 꼭 참고하세요.